Méthodologie d'analyse de l'activité du marché des crédits immobiliers

L'Observatoire Crédit Logement CSA étudie le financement des marchés résidentiels

PRÉSENTATION ET VOLUMES

 
Les analyses réalisées par L'Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des Marchés Résidentiels s'appuient sur un portefeuille d’environ 250 000 opérations nouvelles garanties chaque année
après exclusion :  
  • des rachats de créances ;
  • des prêts relais ;
  • des prêts mixtes (financements nouveaux intégrant une part de rachat).
 
« En moyenne chaque année entre 2001 et 2017, les ménages ont réalisé 1 239 000 opérations immobilières financées par recours au crédit immobilier, Le marché de l’ancien est de loin le plus important, à 45,5 % de l’ensemble, alors que le marché du neuf ne représente que 20.3 % de l’ensemble.
Afin de financer leurs projets immobiliers, les ménages contractent chaque année 1 834 500 prêts immobiliers. À l’image de ce qui se constate à l’examen du nombre des opérations immobilières, 46,4 % des prêts immobiliers financent l’ancien contre 20,4 % pour le neuf. Ce sont bien sûr les marchés de l’accession qui portent la plus grosse part du marché, à 62,2 %. Le marché des travaux représentant encore 30,6 % de l’ensemble des prêts accordés. »
Extrait p.11 et 13 Fascicule de Données Historiques depuis 2001 - 13ème édition - Juin 2019

 périmètre DES DONNÉES

 Note de Méthode constitutive

Note de méthode actualisée 2006-2015 - p. 53 Fascicule  

La place qu’occupe Crédit Logement dans le marché des crédits immobiliers (hors les rachats de créances et les prêts relais), tant au regard du nombre des opérations immobilières dont le plan de financement comporte un prêt bénéficiant de sa garantie qu’à celui du volume des productions associées, est significative.
 
En outre, peu de différences significatives séparent la structure des clientèles cautionnée par Crédit Logement et celle de l’ensemble du marché que relève l’Observatoire du Financement du Logement (OFL/CSA) et cela, quel que soit le critère de segmentation des clientèles considéré (par tranches d’âge, par PCS ou par tranches de revenus) ou le type de marché considéré (accession à la propriété, investissement locatif, résidences secondaires, marché du neuf, marché de l’ancien…). 

Le tableau de bord

 L'OBSERVATOIRE CRÉDIT LOGEMENT / CSA 

Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels

 
Le tableau de bord des marchés a donc été élaboré en tirant avantage de cette très bonne représentativité de Crédit Logement dans l’ensemble de la production de crédits immobiliers.
Au préalable, l’ensemble du marché a été découpé selon les quatre dimensions principales habituellement retenues lors de la réalisation des analyses du marché effectuées à partir de l’Observatoire du Financement du Logement (CSA) :
❒ 5 catégories de marché, afin d’intégrer la diversité des marchés immobiliers : accession dans le neuf, accession dans l’ancien, résidences secondaires, investissement locatif, travaux ;
❒ 4 zones géographiques, afin de tenir compte des spécificités régionales des marchés soulignées par l’OFL : Ile de France, PACA, Rhône-Alpes, reste du territoire ;
❒ 3 catégories d’établissements distributeurs, afin de prendre en considération les stratégies de financement des réseaux et les particularités des clientèles et des bassins d’habitat concernés : banques généralistes, banques mutualistes et coopérative, banques spécialisées ;
❒ 3 groupes de ménages, afin de ne pas négliger les conséquences des habitudes et des contraintes socio professionnelles et financières : revenus modestes (moins de 3 SMIC), revenus moyens (3 à 5 SMIC), revenus aisés (5 SMIC et plus).
 
 
Ce sont donc au total 180 micro marchés qui ont été délimités.
 
Sur chaque micro marché, l’Observatoire a choisi de construire, chaque mois et chaque trimestre, 6 indicateurs :
  • le niveau du taux d’intérêt nominal moyen (hors assurance et coût des sûretés) pour les seuls prêts bancaires (hors les prêts relais et les rachats de créances) ;
  • la durée moyenne des crédits accordés pour les seuls prêts bancaires (hors les prêts relais et les rachats de créances) ;
  • le coût moyen des opérations immobilières financées (hors frais) ;
  • le revenu moyen des ménages ayant réalisées ces opérations immobilières ;
  • le coût relatif moyen des opérations immobilières réalisées ;
  • l’endettement total moyen pour les opérations immobilières concernées.
 
La structure de marché utilisée pour ré agréger ces indicateurs et construire les indices suivis par l’Observatoire a été élaborée à partir de l’OFL/CSA . Elle correspond à la structure moyenne observée sur la période 2006 - 2015 et calculée sur le nombre des opérations immobilières réalisées sur chacun des 180 micro marchés.
 
STRUCTURE PRINCIPALE DU MARCHÉ  (2006-2015)
selon le nombre des opérations immobilières réalisées avec recours au crédit
(Coefficients de pondération marginaux des indices élémentaires)
Source : Observatoire du Financement du Logement (CSA)

Structure

En 10 000ème

Ile de France

1 854,5

Rhône-Alpes

1 445,6

PACA

521,5

Autres régions

6 178,4

 Structure

En 10 000ème

Moins de 3 SMIC

5201,6

De 3 à 5 SMIC

3 196,9

5 SMIC et plus

1 601,5

Structure

en 10 000ème

Accession neuf

1 683,5

Accession ancien

4 918,0

Residences secondaires

282,1

Investissement locatif

742,1

Travaux

2 374,3

 

Indicateurs Mensuels d'Activité

 

 
Le tableau de bord des marchés de l’Observatoire Crédit Logement/CSA s’est enrichi de 3 indicateurs mensuels d’activité permettant de suivre la production de prêts bancaires accordés (hors les prêts relais et les rachats de créances) : en distinguant l’ensemble du marché des crédits immobiliers aux particuliers, le marché du neuf et le marché de l’ancien.
 
Depuis 2006, les prêts bancaires du secteur concurrentiel ont représenté, en  moyenne, 89.6 % du total des crédits immobiliers accordés aux particuliers (source OPCI) : dans le même temps, les prêts conventionnés (PAS et PC ordinaires) représentaient 6.3 % de la production, les PTZ 3.1 % de la production et l’épargne-logement (comptes et plans confondus) 1.0 % de la production.
 
L’ensemble du marché a alors été découpé selon les quatre dimensions principales habituellement retenues par l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Ce sont donc au total 180 micromarchés qui ont été délimités. Pour chacun d’entre eux, l’Observatoire mesure chaque mois un indice élémentaire (base 100 en 2015) du niveau des prêts bancaires accordés. Chaque indice élémentaire reste provisoire tant que le trimestre auquel il correspond n’est pas terminé : à chaque fin de trimestre, les indices mensuels deviennent définitifs.
 
Les indices élémentaires sont ensuite ré agrégés selon une structure de marché élaborée à partir de l’OFL : elle correspond à la structure moyenne observée sur la période 2006 - 2015 et calculée sur la production de prêts bancaires classiques réalisée sur chacun des 180 micromarchés.  
 
La comparaison entre les évolutions que décrivent ces indicateurs et principalement l’indicateur relatif à l’ensemble du marché d’une part et d’autre part les indices d’évolution construits à partir des statistiques trimestrielles de la Banque de France (crédits mis en force) et de l’OPCI (offres acceptées) permet de souligner l’intérêt de la démarche :

• l’OPCI (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) permet de connaître les tendances trimestrielles du marché : les évolutions d’un trimestre T sont en général disponibles à la fin du mois suivant la fin du trimestre T ;
• les statistiques trimestrielles de la Banque de France concernant un trimestre T sont quant à elles disponibles en fin du trimestre suivant, donc avec trois mois de retard ;
• les indicateurs Crédit Logement/CSA sont disponibles en version provisoire au début de la première semaine suivant la fin du mois et en version définitive, au début de la première semaine suivant la fin du trimestre.

L’avantage des indicateurs d’activité Crédit Logement/CSA est ainsi évident dès lors qu’il s’agit de connaître avec précision les tendances les plus récentes de la production de crédits immobiliers aux particuliers.
 
STRUCTURE PRINCIPALE DU MARCHÉ  (2006-2015)
 selon la production de prêts bancaires classiques
(Coefficients de pondération marginaux des indices élémentaires)
Source : Observatoire du Financement du Logement (CSA)

Structure

En 10 000ème

Ile de France

2 697,4

Rhône-Alpes

1 229,4

PACA

594,1

Autres régions

5 479,0

 Structure

En 10 000ème

Moins de 3 SMIC

3 766,4

De 3 à 5 SMIC

3 693,2

5 SMIC et plus

2 540,4

Structure

en 10 000ème

Accession neuf

2 072,3

Accession ancien

6191,1

Residences secondaires

269,9

Investissement locatif

739,0

Travaux

727,6

 
 

 

OFL de l’Institut CSA Observatoire Permanent sur le Financement du Logement

L'Enquête réalisée en 2017 par l'O.F.L.
 
Chaque année, depuis 1978, l’Observatoire Permanent sur le Financement du Logement de CSA réalise une enquête nationale sur le financement par emprunt des opérations immobilières effectuées par les ménages. Cette enquête qui est conduite auprès de l’ensemble des établissements distributeurs de crédits permet de recueillir des dossiers de prêts ayant financé l’acquisition d’un logement principal, d’une résidence secondaire ou d’un bien en immobilier de rapport ou la réalisation de travaux.
 
L’objectif qui est poursuivi depuis la fin des années 90 s'est accompagné d'un accroissement de la taille de l'échantillon recueilli et traité : afin d’explorer notamment les spécificités régionales des flux de l’accession à la propriété, de mieux rendre compte du rôle et de la place des grands réseaux de distribution des crédits immobiliers aux particuliers et de détailler les évolutions et les caractéristiques de certaines sous populations spécifiques (les ménages pauvres qui accèdent à la propriété, les primo accédants, les accédants très sociaux, les jeunes...Tableau E1).
 
Des enquêtes spécifiques sont réalisées dans ce cadre afin de sur échantillonner l’Observatoire et donc d’approfondir la description et l’analyse de certains marchés régionaux particulièrement sensibles (l’Ile de France ou les Pays de la Loire, par exemple) ou de certains produits de financement et d’aide (le PTZ ou le PAS, par exemple). Mais l’accroissement de la taille de l’échantillon traité autorise, au-delà de ces sur échantillons, une analyse régionale détaillée des flux de l’accession à la propriété ou de l’investissement locatif privé ; un examen précis des caractéristiques des accédants amenés à utiliser des prêts de longue durée (20 ans, voire 25 ans et plus) ; une représentation cartographique détaillée au niveau communal des caractéristiques principales de l’accession à la propriété...
 
Les résultats présentés concernant les seules opérations d’accession à la propriété réalisées en Métropole, dans le neuf et dans l’ancien portent alors sur 82 588 opérations réalisées en 2017, en Métropole dont 30 597 en Ile de France (Tableau E2). Le taux de sondage associé à cet échantillon est donc de l’ordre de 9.5 % en Métropole et de 19,4 % pour l’Ile de France.
 
 Enfin, depuis 2012, un échantillon supplémentaire est constitué afin d’observer les caractéristiques récentes de l’accession à la propriété dans les DOM (Tableau E3).
 
 

Tableau E1 - La taille des échantillons analysés en Métropole

 

En milliers de dossiers (chiffres arrondis)

 

2008

 

2009

 

2010

 

2011

 

2012

 

2013

 

2014

 

2015 

 

2016

 

  2017

Ensemble de l’échantillon

67,2

72,8

81,6

80,7

63,8

76,6

79,5

101,7 

124,5

128,6 

dont

                   

Ile de France

14,3

15,4

16,3

16,9

14,2

18,9

20,0

26,5 

36,1

39,8 

Nord-Pas de Calais

8,1

9,0

9,4

9,4

6,9

7,3

6,7

7,8 

7,1

6,4 

Autres régions

44,8

48,4

55,9

54,4

42,7

50,4

52,9

67,4 

81,3

82,4 

dont

                   

Marché du neuf

16,8

19,3

23,7

19,3

16,7

19,7

18,8

23,9 

35,9

 33,9

Marché de l’ancien

33,7

34,7

39,1

42,9

29,9

35,5

41,9

57,3 

66,4

 76,1

Marché des travaux

16,7

18,8

18,8

18,5

17,2

21,3

18,8

20,6 

22,2

18,6 

 

 

 

Tableau E2 - Les échantillons collectés en 2017 en Métropole (avant redressement)

 

Nombre de dossiers analysés en 2017

 

Ancien

 

Neuf

 

Travaux

Ensemble Métropole

Résidences principales

60 125

22 463

16 383

98 971

Résidence secondaires

4 019

385

893

5 297

Investissement locatif

11 976

11 006

1 309

24 291

Ensemble

76 120

33 854

18 585

128 559

 

 

 

Tableau E3 - Les échantillons collectés en 2017 dans les DOM (avant redressement)

Nombre de dossiers analysés en 2017

Ancien

Neuf

Travaux

Ensemble
DOM

Résidences principales

865

355

91

1 311

Résidences secondaires

49

25

2

76

Investissement locatif

327

311

10

648

Ensemble

1 241

691

103

2 035

 

 

L’histoire d’un dossier de prêt

SourceOPCI

 

Principales étapes

 

Stade

 

Histoire du dossier de prêt

Niveau dans la chaîne de production

 

Délai (1)

  1. Création du dossier
 

Rencontre avec le banquier pour une demande de financement

   
2.   Demande de prêt

 

Autorisations

 

 Engagement de l’établissement à l’égard du client : le distributeur formalise son offre (2)

 Engagements

  2m (3)

3.   Émission de l’offre

 

Le banquier choisi prépare le dossier : émission du contrat d'offre de prêt

     

 

  1m (4)

 

 4.     Signature du contrat

 

Après acceptation de l’offre
(délai de rétractation de 10 jours), signature du contrat par le client

 

Offres acceptées

 

~1m

 

  1. Mise à disposition des fonds

 

Mises en force Versements

Déblocage des sommes empruntées

 

Comptabilisation de l’ensemble du prêt lors du déblocage du premier € versé

Comptabilisation des décaissements

 

 

Mises en force Versements

 

 

 

1 à 2m
4 à 5m (5)

(1) Délai moyen d’immobilisation du dossier à ce niveau de la chaîne de production (en mois).
(2) Risques d’annulation multiples (risque sur l’opération en cas de PC,absence de suite en cas de doublons…).
(3) Temps de la démarche vis-à-vis du notaire,temps de la promesse de vente…
(4) Temps nécessaire aux échanges/vérifications avec le notaire.
(5) Avec des délais forts variables selon les types d’opérations financées : en moyenne,de l’ordre de 2 mois pour des travaux;de 2 à 3 mois pour l’ancien; de 6 à 7 mois pour du neuf. Remarque : l’OPCI suit la production nette (hors rachats de prêts) donnant lieu à versements (qui alimentent les encours) dans un délai moyen de 5 à 6 mois.

 

 

Exemple : La production de crédits immobiliers aux particuliers en 2018 (en milliards d’euros)

TYPE D'AGREGAT CONCERNE SOURCE

NIVEAU DANS
LA CHAINE DE
PRODUCTION

PRECISIONS DE
METHODE

2017 

Ensemble de la production OPCI Engagements Dont l'ensemble des rachats de créance 195,80
 Production nette  OPCI Offres acceptées  Hors les rachats et les annulations 171,97
Rachats de prêt  FANIE      19,06

Crédits versés

hors prêts sociaux et 1% 

FANIE   Versements  Hors les rachats 161,76
Crédits mis en force   Banque de France Mises en force  Hors les rachats   167,19